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四十万元购买的房产，现在市价九十万，如果出租，价格2600元/月。如何看待是出租合适还是卖掉划算？一、计算对比回报率。
40万元的房产，现在出租租金为2600元，年租金就是31200，年化回报率就是7.8%。如果以现在市价来计算呢？90万元的总价，年租金为31200元，年化回报率就是3.45%。
二、房地产未来房产价格走势、租金走势如何？
我国房地产市场价格有着明显的特征，个人总结为 快速上涨，长久高位横盘 。怎么解释呢？就是当出现上涨的时候，会呈现着快速上涨之态，幅度也很大。当大幅上涨之后，会是更长时间的横盘走势。
2009年、2010年，房地产市场价格出现了大幅上涨，开始于一线城市，后来是二三线城市，最后席卷全国。不同的城市出现了不同的上涨幅度，有的是50%、有的是100%。
当然，出现大幅上涨之后，限购、限贷来袭，一方面是抑制旺盛的需求，另一方面则是通过加大商住土地的供给，增加市场房产。 两手抓 的方式，在一定程度上遏制住了快速上涨的房产价格。
2011年至2015年，人口净流入量少的城市，房产价格甚至出现了下跌的倾向。房地产整体市场呈现着 高位横盘 之态。
2015年 去库存 以及棚改的推进，市场房地产库存逐渐在消化。
2016年、2017年，房地产市场价格上涨，再次出现。不同于上一次，这次开始于二线城市，随后波及一线城市、三县城市，最后席卷全国。
在房产价格大幅上涨的行情中， 史上最强限购限贷 面世，还提出了 共享产权房 ，以及扩大公租房的供给、商住土地的供给。才抑制住了房地产市场价格的大幅上涨之势。
2018年，房产价格大幅上涨之势被抑制住。
如果从，规律的角度讲，未来几年会有房产价格大幅上涨可能吗？至少这几年，个人认为并不可能。
那么，租金呢？
近期，有数据表示背景的租金上涨了10%，也就是说，租金市场可能在这几年间有可能出现上涨。
三、依据自身角度出发，选择卖不卖掉房产。
如果对比现阶段的租金，90万元的市价，31200元的年租金，回报率为3.45%，还算可以，与银行理财4.5%左右的理财回报，悬殊程度并不大，不算很亏。
如果，日常有资金需求，可以将房产卖掉，然后转为理财投资，毕竟理财投资的资金活泛程度更高。
未来可能有着租金上涨的可能，也可以作为投资，将房产放在那里，毕竟年租金回报率能够达到3.45%的水平。
当然，如果对于房产有着价格风险的担忧，可以将房产出售变现。毕竟 住房不炒 提速房产税 坚决遏制房产价格上涨 的条件存在。特别是房产税，五年内将会实现立法。
所以，在此背景下，如果房产税的到来对于房价有所冲击，势必也会对房产租金有冲击。也就具有着一定的 持有 风险。那么对比潜在的风险，出售掉房产，做银行理财更为划算，毕竟能够有着4.5%的回报率利息收入。